Bei der Veräußerung von Liegenschaften fällt Immobilienertragsteuer an, und zwar zwischen 4,2 % und 30 % des Verkaufspreises. Es gibt jedoch zwei Möglichkeiten zur Befreiung: Hauptwohnsitzbefreiung und Errichterbegünstigung.

Besonders interessant ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Die Finanz sieht dies jedoch sehr kritisch und setzt bei Details an, um eine Besteuerung durchzusetzen.

Grundsätzlich gibt es zwei Wege zur Steuerfreiheit:

Hauptwohnsitzbefreiung 1

Die Anschaffung oder Fertigstellung der betroffenen Immobilie muss vor mehr als zwei Jahren stattgefunden haben. Die letzten zwei Jahre muss sie durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt worden sein, und dieser muss nun im Zuge der Veräußerung aufgegeben werden.

Was kann problematisch sein, und wo findet sich das Haar in der Suppe?

Der Erwerb der Liegenschaft ist durch Schenkung erfolgt
und somit keine Anschaffung: Steuerpflicht!

Oder: Die Liegenschaft wird verkauft, und man wohnt noch einige Zeit dort. Damit ist keine Aufgabe des Hauptwohnsitzes erfolgt.

Teuer kann auch eine kurzfristige Vermietung, z. B. über „Airbnb“, werden. Damit kann die Finanz nachweisen, dass keine durchgehende
Nutzung als Hauptwohnsitz erfolgt ist.

Hauptwohnsitzbefreiung 2

Eine etwas großzügigere Befreiung ist die zweite Möglichkeit. Diese sieht vor, dass man die zu verkaufenden Liegenschaft in den letzten zehn Jahren zumindest fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hat. Weitere Voraussetzung für die Steuerfreiheit ist, dass dieser Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Was kann sich im Sinne der Steuergesetze als Problem erweisen?

Heikel ist wieder die Bestimmung, dass die Liegenschaft über fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt worden sein muss. Tätigkeiten im Ausland, Entsendungen, Vermietungen (auch kurzfristig) können zur Steuerpflicht führen. Ebenso gilt auch hier, dass das zu lange Weiterwohnen nach einem Verkauf Immobilienertragsteuer auslöst.

Errichterbegünstigung

Diese Begünstigung ist nicht so bekannt. Jemand errichtet „selbst“ ein Gebäude. In der Fachsprache wird dies als „selbst hergestelltes Gebäude“ bezeichnet. Hat dieses Gebäude in den letzten zehn Jahren nicht der Einkunftserzielung gedient, so bleibt dieser Teil steuerfrei.

Vorsicht: Die Wertsteigerung von Grund und Boden bleibt steuerpflichtig. Selbst hergestellt heißt, dass mehr als 50 % der Herstellkosten durch den Veräußerer gezahlt wurden. Zum Beispiel: Es wird ein Rohbau um 150.000 gekauft, davon entfallen 50.000 auf den Grund und somit 100.000 auf den Rohbau. Für die Fertigstellung werden weitere 180.000 ausgegeben. Im Falle eines Verkaufs ist der Grund und Boden steuerpflichtig (Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis), der anteilige Verkaufserlös für das Gebäude ist steuerfrei, da selbst hergestellt (Überwiegen der eigenen Ausgaben von 180.000 gegenüber dem Kaufpreis für das Gebäude von 100.000).

Bei Fertigteilhäusern soll angeblich das gleiche gelten. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn der Preis für das Fertigteilhaus unter 50 % der gesamten Herstellungskosten liegt (Kosten für Keller, Außenanlagen, Garagen, Fertigstellungsarbeiten sind höher als für das Fertigteilhaus).