Das Budgetbegleitgesetz 2025 bringt wesentliche Änderungen in der Grunderwerbsteuer (GrESt) mit sich, insbesondere im Bereich der sogenannten „Share Deals“, also dem Erwerb von Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften. Ziel ist es, steuerliche „Schlupflöcher“ zu schließen und eine Gleichstellung mit direkten Immobilienkäufen („Asset Deals“) herzustellen.
Die wichtigsten Änderungen im Überblick
- Senkung der Beteiligungsschwelle auf 75 %
Bisher wurde GrESt fällig, wenn mindestens 95 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft in einer Hand vereint wurden. Ab dem 1. Juli 2025 wird diese Schwelle auf 75 % gesenkt. Das bedeutet, dass bereits der Erwerb von 75 % der Anteile die GrESt auslöst.
- Ausdehnung auf Kapitalgesellschaften und Verlängerung der Frist
Die Regelung, wonach bei Personengesellschaften ein Gesellschafterwechsel von mindestens 95 % innerhalb von fünf Jahren die GrESt auslöst, wird auf Kapitalgesellschaften ausgeweitet. Zudem wird die Beobachtungsfrist auf sieben Jahre verlängert.
- Erfassung mittelbarer Anteilsübertragungen
Künftig werden auch mittelbare Anteilsübertragungen erfasst. Das bedeutet, dass GrESt auch dann anfällt, wenn die Beteiligung nicht direkt, sondern über Zwischengesellschaften erworben wird. Die Beteiligungsquote wird dabei durch Multiplikation der Beteiligungsquoten auf jeder Ebene ermittelt.
- Neuer Steuersatz und geänderte Bemessungsgrundlage für Immobiliengesellschaften
Für sogenannte Immobiliengesellschaften, deren Hauptzweck in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt, wird der Steuersatz für Übertragungen und Umgründungen auf 3,5 % des gemeinen Werts (Verkehrswert) angehoben. Bisher betrug der Steuersatz 0,5 % des Grundstückswerts. Die Änderung führt daher allein aufgrund des Steuersatzes zu einer 7mal höheren GrESt-Belastung als bisher, durch den Ansatz des Verkehrswertes wird diese zusätzlich deutlich angehoben. Eine Ausnahme gilt für Anteilsübertragungen und Umgründungen innerhalb des Familienkreises: Hier bleibt es beim reduzierten Steuersatz von 0,5 % vom Grundstückswert.
- Einführung eines Umwidmungszuschlags
Bei der Veräußerung von Grundstücken, die nach dem 31. Dezember 2024 umgewidmet wurden, wird ein Umwidmungszuschlag von 30 % auf den Veräußerungsgewinn erhoben. Dies betrifft sowohl betriebliche als auch private Veräußerungen ab dem 1. Juli 2025.
Inkrafttreten und Übergangsregelungen
Die neuen Regelungen treten am 1. Juli 2025 in Kraft und gelten für Erwerbsvorgänge, bei denen die Steuerschuld nach dem 30. Juni 2025 entsteht. Für bereits geplante Transaktionen kann es daher sinnvoll sein, diese noch vor dem Inkrafttreten der neuen Regelungen abzuschließen.
Diese Änderungen bedeuten eine erhebliche Verschärfung der Grunderwerbsteuerregelungen, insbesondere für Unternehmen und Investoren, die Immobilien über Gesellschaftsanteile erwerben oder umstrukturieren. Es ist ratsam bestehende Unternehmensstrukturen rechtzeitig zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen.
